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“合作建房”时“出资方立项”如何进行税收处理?

The following article is from 金穗源商学院 Author 王皓鹏

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来源:金穗源商学院

“合作建房”从立项主体到分润方式,不同的组合,税收处理都各不相同,相对比较复杂。《税苑微课》土增特殊业务中,我同大家做了深入的分享。今天,对“合作建房”以“出资方立项”的开发模式,我们做以探讨。

我们从分钱、分房、分利润三种分配方式,进行业务分析:

一、出地方分钱

法释[2005]号文件第二十四条规定:合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。


相当明了:出资方立项,首先必须以自己持有的土地立项,就涉及“土地过户”,土地过户就涉增值税、企业所得税、土地增值税等问题。因此,出资方立项、出地方分钱,经济业务的实质就是出地方“卖地”,出资方“买地”。我们按照相关的税收政策去处理就可以了。

二、出地方分房

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案例【1】:2017年土地方出地,市场价值1个亿。出资方立项开发,2019年度项目清盘后出地方取得1万平方米的普通住宅。


出地方出地换取房子,经济业务的实质就是:“以地换房”。


结合案例,以地换房可以分解为两项业务来理解:


出地方将土地销售给出资方,取得1个亿的收入,然后又用1个亿,去购买出资方1亿平方米的普通住宅。


第一个业务:出地方卖地,销售收入1个亿,按照“卖地”相关税收政策计算缴纳增值税、企业所得税、土地增值税等;


第二个业务:出资方卖房,销售收入1个亿,只不过提前收到房款,按照“卖房”相关税收政策计算缴纳增值税、企业所得税、土地增值税等。

三、出地方利润

案例【2】:2017年土地方出地,出资方立项开发,项目独立核算利润,清盘后出地方分40%的税后利润。


(1)首先分析增值税:


最高人民法院印发《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的通知(法发[1996]2号)第18条规定:享有土地使用权的一方以土地使用权作为投资与他人合作建房,签订的合建合同是土地使用权有偿转让的一种特殊形式,除办理合建审批手续外,还应依法办理土地使用权变更登记手续。第22条规定:名为合作建房,实为土地使用权转让的合同,可按合同实际性质处理。 名义上,出地方是作为股东的身份出现,获取的收益是股权,从税收的角度讲属于“土地投资行为”。营改增后,土地投资行为是否计征增值税?


财税[2016]36号规定,在中华人民共和国境内有偿销售服务、无形资产或者不动产的单位和个人,为增值税纳税人,应当按照《营业税改征增值税试点实施办法》缴纳增值税。有偿是指取得货币、货物或者其他经济利益。 因此,出地方以土地投资并获取投资回报的行为属于有偿转让无形资产,应该计算缴纳增值税。土地投资行为是计征增值税的,与营改增前的政策不一样,这个大家要重点关注。


(2)企业所得税的处理,与31文件规定一样,属于免税收益。


(3)土地增值税


《财政部  国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》(财税[2015]5号 文件规定企业改制、分立、合并、投资行为暂不征土地增值税,但“改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。”
因此,出地方出地分配利润的行为需要计算缴纳土地增值税的。

所以,出资方立项的前提,土地得转移到出资方名下,因此就涉及“土地过户”,涉及“产权转移”,税负相对较重。正如我开篇所讲“合作建房”业务相对比较复杂,稍有处理不当,企业税负将有较大变化,提醒广大穗友注意决策前的涉税处理及税负测算。

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